在不到半個(gè)月的時(shí)間里，樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力。從“國(guó)四條”到“拿地首付不低于50%”，再到“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，中央政府密集出臺(tái)了多個(gè)樓市調(diào)控政策。就在政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控措施頻頻發(fā)力的同時(shí)，樓市“高燒”依然不退。專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控措施開始進(jìn)入密集出臺(tái)期，未來(lái)或有“重拳”出擊。

“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止的消息公布后，具體采取哪種方式進(jìn)行征收是業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。12月23日，財(cái)政部、國(guó)稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》對(duì)此進(jìn)行了明確。該通知提出，自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額 征收 營(yíng)業(yè) 稅；個(gè)人將購(gòu)買 超過5年(含5年)的非普通住房或者 不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按 照其 銷售 收入 減去 購(gòu)買 房屋 的價(jià) 款后 的差 額征 收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

接受采訪的多位專家表示，營(yíng)業(yè)稅細(xì)則對(duì)于中低價(jià)二手房市場(chǎng)，特別是90平方米以下二手房市場(chǎng)，影響將非常有限。不過，對(duì)于北京短期內(nèi)購(gòu)買140平方米以上非普通住宅的購(gòu)房者，打擊力度最大，預(yù)計(jì)占比達(dá)8%左右的大戶型二手房將涉及在內(nèi)。

“政府傳遞的信號(hào)非常 明確，即遏制房?jī)r(jià)的過快上漲。指向性也 是非 常明 顯的，有 保有壓，抑制投機(jī)性購(gòu)房，鼓勵(lì)自住和改善型購(gòu)房。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。

同樣是在23日這一天，為嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，國(guó)土資源部通報(bào)了9個(gè)省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國(guó)土資源部門進(jìn)一步落實(shí)閑置土地處置有關(guān)政策，警示房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)實(shí)際開發(fā)能力理性取得土地，及時(shí)開發(fā)利用。

分析人士指出，雖然短期內(nèi)國(guó) 務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控措施難以產(chǎn)生 較大的影響，但政府隨后應(yīng)該還會(huì)出臺(tái)相關(guān)措施，比 如收緊二套房貸利率等，而如果房?jī)r(jià)仍然 過快上漲 的話，不排除政府明年出臺(tái)更加嚴(yán)厲調(diào) 控措施的可能性。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)，明年一季度整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將明 顯降溫；二季度如果房?jī)r(jià)重新高漲，還有其它政策出臺(tái)；若保持穩(wěn)定和調(diào)整狀態(tài)，則緊縮政策不會(huì)再加碼。

光大證券(25.15,0.75,3.07%)新近發(fā)布的一份報(bào)告稱，緊接著國(guó)務(wù)院層面，銀監(jiān)會(huì)、住建部以及地方都可能會(huì)出一些政策來(lái)落實(shí)，如差別化信貸管理，對(duì)于投資性購(gòu)房抑制、打擊炒房、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管、捂盤的政策，對(duì)二套房、大戶型等進(jìn)行收緊，對(duì)異地購(gòu)房進(jìn)行限制等。

住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅“回歸” 顯調(diào)控意圖

政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策開始細(xì)化，力度也在繼續(xù)加大。

23日，財(cái)政部、國(guó)稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》提出，自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

就在同一天，國(guó)土資源部也通報(bào)了9個(gè)省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國(guó)土資源部門進(jìn)一步落實(shí)閑置土地處置有關(guān)政策。

專家認(rèn)為，再次調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅凸顯利用稅收政策工具加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控意圖，通過提高房屋交易成本，遏制當(dāng)前房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然短期內(nèi)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控措施難以產(chǎn)生較大的影響，但政府隨后應(yīng)該還會(huì)出臺(tái)相關(guān)措施，如二套房貸利率上調(diào)等，如果房?jī)r(jià)仍然過快上漲的話，不排除會(huì)有更嚴(yán)厲的措施出臺(tái)。

聚焦 1 營(yíng)業(yè)稅差額征收對(duì)市場(chǎng)影響不一

業(yè)內(nèi)人士指出，該政策對(duì)二手房市場(chǎng)的實(shí)際影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于此前的預(yù)估。

與去年12月“131號(hào)文”出臺(tái)優(yōu)惠政策之前相比，個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；而對(duì)于不足5年的普通住房，是全額征收的。

“現(xiàn)在政府把非普通住宅打回原形，而對(duì)普通住宅則由全額變差額，可見，普通住宅交易還是享受到了稅收優(yōu)惠。這說明中央還是繼續(xù)支持普通住宅交易的。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說。

據(jù)測(cè)算，如果按照一套80平方米市場(chǎng)成交價(jià)格為200萬(wàn)，原購(gòu)買價(jià)為100萬(wàn)的二手房計(jì)算(房齡三年)，如果優(yōu)惠取消按照全額計(jì)算的話，按照5.5%的稅率計(jì)算，要征繳11萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，而如果按照差額，僅需要繳納5.5萬(wàn)元。

美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，在大家都預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)稅按照全額收取的時(shí)候，出臺(tái)差額詳細(xì)解釋，對(duì)于中低價(jià)二手房市場(chǎng)一定程度上反而是重大利好，特別是90平方米以下二手房市場(chǎng)，影響將有限。

“兩部委公布的營(yíng)業(yè)稅細(xì)則，首先提及非普通住宅的納稅調(diào)整，可見政策主要考慮點(diǎn)還是放在了打壓投機(jī)、鼓勵(lì)自住及改善需求上面。”張大偉說。

張大偉預(yù)計(jì)，這一政策將使得貸款購(gòu)買高檔二手房的客戶因?yàn)榻灰篆h(huán)節(jié)費(fèi)用太高而轉(zhuǎn)而選擇一手商品房，投資需求也將轉(zhuǎn)移，而市場(chǎng)上中低價(jià)、中小面積的二手房將繼續(xù)火熱成交。

對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，營(yíng)業(yè)稅差額征收的細(xì)則體現(xiàn)了政府對(duì)于二手房市場(chǎng)的態(tài)度：一方面市場(chǎng)過熱需要收緊，另一方面又不希望把樓市管死，因?yàn)閺恼畬用鎭?lái)說，還是需要讓樓市保持一定活力來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

不過，“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅細(xì)則，對(duì)于北京短期內(nèi)購(gòu)買140平方米以上非普通住宅的購(gòu)房者，打擊力度最大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京140平方米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年內(nèi)大戶型占比在8%左右。

“鏈家地產(chǎn)”預(yù)計(jì)，未來(lái)，除營(yíng)業(yè)稅成本有所上升外，投資風(fēng)險(xiǎn)加大外，根據(jù)歲末多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)議的基調(diào)，短期大戶型投資心理預(yù)期也將縮緊。

聚焦 2 政策重拳之下市場(chǎng)表現(xiàn)“過激”

在政府調(diào)控措施頻頻發(fā)力房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，樓市熱度依舊不退。

開發(fā)商年底突擊圈地的行為更是絲毫不“避諱”政策敏感期。就在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》發(fā)布次日，龍湖地產(chǎn)旗下上海公司聯(lián)合集團(tuán)控股股東嘉遜發(fā)展香港控股有限公司，以總價(jià)約17.29億元人民幣奪得嘉定新城2幅地塊，與地價(jià)相比溢價(jià)率高達(dá)417%。北京、廣州等地也同樣如此，溢價(jià)率高達(dá)200%至300%也并不罕見，“地王”的刷新速度并沒有因政策的密集出臺(tái)而減緩。

更讓人驚訝的是，22日，被譽(yù)為“中國(guó)第一拍”的廣州亞運(yùn)城地塊正式開拍，經(jīng)過44次舉牌，最終由富力、雅居樂、碧桂園組成的聯(lián)合體以255億元的天價(jià)奪得，創(chuàng)全國(guó)地王新紀(jì)錄。此前有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于近期樓市調(diào)控政策不斷出臺(tái)，預(yù)計(jì)亞運(yùn)城最終成交價(jià)不會(huì)超過200億元。

與此相呼應(yīng)的是商品房交易市場(chǎng)的火爆。來(lái)自國(guó)信證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策密集出臺(tái)的一周，北京、成都、昆明等城市商品房銷售量再創(chuàng)新高。各地區(qū)一手商品房市場(chǎng)并未因?yàn)樾袠I(yè)政策收緊而降溫，國(guó)內(nèi)11個(gè)城市的商品房銷量仍保持3位數(shù)的同比增長(zhǎng)，9個(gè)城市出現(xiàn)2位數(shù)的環(huán)比上漲，其中北京、成都、昆明上周成交量創(chuàng)2007年以來(lái)的歷史最高水平。

以北京為例，冬季蕭瑟的寒氣中商品房交易市場(chǎng)熱情高漲。上周期房住宅簽約5250套，同比增長(zhǎng)100.8%，環(huán)比增長(zhǎng)18.6%，創(chuàng)2007年以來(lái)的歷史新高。一手商品住宅銷售成交均價(jià)19849元/平方米，同比上漲125.8%，環(huán)比上漲16.4%，再創(chuàng)2007年以來(lái)的歷史新高。

21不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德多家門店反映，在營(yíng)業(yè)稅調(diào)整明確后，客戶量依然比較平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)太大的變化。分析師認(rèn)為，二手房營(yíng)業(yè)稅免征優(yōu)惠的消息傳出，市場(chǎng)不會(huì)對(duì)此有這么快的反應(yīng)，由于政策末班車因素的推動(dòng)，近期成交的準(zhǔn)客戶數(shù)量確實(shí)明顯增加，預(yù)計(jì)本月會(huì)出現(xiàn)新一輪的成交高峰。

國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士坦言，購(gòu)房者對(duì)于政策收緊的反應(yīng)短期并不顯著，目前的市場(chǎng)依舊瘋狂。“可以享受員工折扣價(jià)我都不敢買房，可很多人都在拼命搶購(gòu)，投資市場(chǎng)就是這樣，價(jià)格到了高位反而有更多人瘋狂。”該人士透露，就在上周末，其房地產(chǎn)公司的銷售情況仍舊喜人，預(yù)定率高達(dá)100%的樓盤并不鮮見。

此前的11月，房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，11月新增開工面積達(dá)1.6億平方米，同比增長(zhǎng)198%，環(huán)比增長(zhǎng)100%。“今年9月份之前，購(gòu)房者表現(xiàn)得很瘋狂，而開發(fā)商在一定程度上還是比較謹(jǐn)慎、理性的，但10月份以后，開發(fā)商也變得非常樂觀，與購(gòu)房者一起瘋狂。”上述人士擔(dān)憂地表示。

對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，政府調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)需要一個(gè)過程，不會(huì)立竿見影，市場(chǎng)層面的反應(yīng)是緩慢的，不可能說政府調(diào)控一出，房?jī)r(jià)就應(yīng)聲而落。

聚焦 3 不排除更嚴(yán)厲調(diào)控措施出臺(tái)

從12月7日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到12月9日和12月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再到五部委出臺(tái)的“土地新政”，可以說，進(jìn)入12月份，房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)開始進(jìn)入密集期。專家表示，政府傳遞的信號(hào)非常明確，即抑制投機(jī)性購(gòu)房，鼓勵(lì)自住和改善型購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，下一步或有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)。

天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)稅務(wù)經(jīng)理劉梅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)稅收政策或不會(huì)再有大的調(diào)整，畢竟稅收政策不能朝令夕改，況且調(diào)控政策應(yīng)是配套出臺(tái)，稅收政策只有與其他政策協(xié)調(diào)配合才能起到最優(yōu)效果。

“就房地產(chǎn)而言，政府的調(diào)控措施其實(shí)是有很多的，包括稅費(fèi)、土地、信貸等。從已經(jīng)出臺(tái)的措施來(lái)看，調(diào)控措施應(yīng)該是一套組合拳，實(shí)際上，政府也在權(quán)衡，考慮政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)和力度。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說。

為嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，國(guó)土資源部12月23日通報(bào)了9個(gè)省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國(guó)土資源部門進(jìn)一步落實(shí)閑置土地處置有關(guān)政策，警示房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)實(shí)際開發(fā)能力理性取得土地，及時(shí)開發(fā)利用。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，抑制樓市投機(jī)更有效的辦法是商業(yè)銀行放貸審核嚴(yán)格把關(guān)和嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的信貸政策，不過，政府是否會(huì)采用這一政策還要看明年房地產(chǎn)的具體情況而定。

就在12月21日，有消息說，相關(guān)部門已制定調(diào)控政策，不但明確要求各大商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸利率，而且同時(shí)將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%。此消息頓時(shí)緊繃了市場(chǎng)的神經(jīng)。對(duì)此，央行未予置評(píng)，各地銀行也紛紛表示沒有接到調(diào)整通知。

光大證券新近發(fā)布的一份報(bào)告預(yù)測(cè)，緊接著國(guó)務(wù)院層面，銀監(jiān)會(huì)、住建部以及地方都可能會(huì)出一些政策來(lái)落實(shí)，如差別化信貸管理，對(duì)于投資性購(gòu)房抑制、打擊炒房、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管、捂盤的政策，對(duì)二套房、大戶型進(jìn)行收緊，對(duì)異地購(gòu)房進(jìn)行限制等。

國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，雖然二手房營(yíng)業(yè)稅差額征收這一政策對(duì)市場(chǎng)影響不大，但其透露出的信息對(duì)開發(fā)商的心理預(yù)期影響很大，開發(fā)商現(xiàn)在擔(dān)心后面還會(huì)有更加嚴(yán)厲的措施出臺(tái)。